★不動産売却の基礎知識
売り出す前に確認しておく事が大切？
家族構成の変化に伴って住宅へ買い替える、売って世帯同居する、単純売却して賃貸住宅への住み替え、資産圧縮のため。 理由はさまざまですが、住宅を売るときの確認点、売却までの流れ、買主にアピールする方法をご案内します。 物件によっては、売却自体が不可能な場合がありますので、売ろうとする前に次の点を確認してみてください。
- 1.住宅に抵当権は付いているか？
権利書を見て確認 - 2.そのローンの残りはいくらか？
借入先の銀行へ確認 - 3.買戻し特約等、売却の障害となる権利は付いてないか？
権利書を見て確認 - 4.査定価格はいくらか？
不動産会社に依頼
売却は可能なのか？
買戻し特約が付いている場合、売却が可能かどうか権利者に問い合わせてください。 行政庁の物件を購入した場合など、不動産の投機的取引を抑制するため、分譲後一定期間の転売を防止する意味で、買戻し特約を付ける事があります、 しかし、買った値段より売却価格が低下している方が多い昨今、買戻し特約をはずしてもらえることもあるみたいです。 もしこの特約がはずしてもらえなければ、いくら売却を行っても契約自体が無効となりますので注意してください。
支払いは可能なのか？
次に不動産業者に査定してもらった金額で売却ができた場合、ローンの残りと売却の諸費用を支払った後、どれだけ残るかを計算してみてください。 もしマイナスになってしまった場合、その分のお金の準備はできるかどうかにもかかってきます。 買い替えの場合、担保不足でも融資をしてもらえる買い替えローンというのもありますので、手持ちのお金の準備ができない方は検討してみるのも良いでしょう。 それでも残債の完済ができない場合は、残念ながら売却は難しいという事になります。
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★不動産売却の基礎知識
いい不動産会社、営業マンに出会う事が、うまく売却する大きな鍵？
売却ができそうだ、となれば次はどうやって売出すかです。 通常は不動産会社に売却を依頼する場合が多く、インターネットの普及により売却活動もインターネットを介したものが増えてきています。個人でオークションなどで 売却される方もあるみたいです。ただ、やはり主体は不動産業者に依頼する方がややこしい手間もなく、スムーズに売却活動が進められます。
いい不動産会社とは？売却価格の査定を依頼した際、査定価格の根拠を過去の成約事例や数字で納得できるまで、説明してくれる。 資金計画や引っ越しのタイミングなども、売却のプロである担当者に相談できます。安心してお任せ頂けます。
いい営業マンとは？トラブルのないスムーズな取引や、上手に売却するノウハウは営業マンに負うところが大きいです。 相性の良さそうな営業マンを選びましょう。ホームアライブ売買事業部では、営業マンを売り主から指名して選ぶことも可能です。営業スタッフの紹介を参考にし、あなたに合った営業マンを見つけてください。最後まで責任を持ってサポートさせて頂いております。
根拠のある理路整然とした説明を行ってくれるか、定期的に報告をしてくれるか、まめに動いてくれるかを基準とする方が間違いないと思います。
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★不動産売却の基礎知識
うまく売るための、案内時の注意点・交渉時の心構え？
- 案内時の注意点
- 1.家の廻りや部屋の中は、極力整理整頓に努める。
- 2.見に来られる前には、昼間であっても部屋の灯りは全て点ける。（トイレや浴室も）
- 3.寒い冬以外は、窓を開け放つ。
- 4.お客様に質問される事以外は、あまり詳細に説明をしない。（特に価格については厳禁）
最終的な段階で仲介業者を通して価格等の交渉をしますので、この段階で価格について話をしてしまうと、交渉で不利になったり、購入希望者の購入意欲が無くなりかねないので、絶対にしてはいけません。
買い主は、第一印象でほぼ決める確率が高い
買いたいと思われている方は、より綺麗で広くて風通しがいいものを望まれる傾向が強いですので、買い主の多くは、第一印象で決めると言われています。また中古住宅は、基本的には買主が購入後改装をしますが、壁紙やふすま等があまりにも汚れたり破れたりしていたら、事前に張替えておく方が売却しやすいでしょう。
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★不動産売却の基礎知識
売却時の諸費用ってどれくらい？
売却時にかかる諸費用について仲介手数料：成約価格×3.15％＋63,000円(消費税込)司法書士手数料：所有権移転登記等の司法書士への報酬です。金融機関事務手数料：抵当権抹消、ローン繰上返済手数料等です。金額は金融機 関によって様々です。境界設置費用/測量費用：敷地の境界がはっきりせず、境界標の設置が必要な場合。建物解体費用：土地の売却で、古家があり更地にして引き渡す場合。
不動産売却の税金について印紙税：売買する際の売買契約書に貼付する印紙代です。
所得税/住民税：不動産売却によって譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。 控除制度もあります。
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仲介と買取の違いって？
不動産を売却する場合、「仲介」と「買取」の２種類があります。私たちにとっては耳慣れた言葉ですが、はじめて不動産の売却をされる方のために改めてご説明しますね
仲介の場合
一般的に「仲介」をする場合には、売却価格×3%＋6万円〔別途消費税〕という仲介手数料がかかります。そして、買主を探さねばならない、というのが一番の違いです。 すぐに（欲しい！）という人が見つかればいいですが、なかなか条件にあった人が見つからない場合もしばしばです。じっくり待つ時間のゆとりがあり、できるだけ高く売りたい方は「仲介」で
買取の場合
不動産屋がいったん物件を買い取って、また転売するというのが背景にあります。結果的に売却価格は「買取」の方が安くなってしまいます。多少安くなってもいいので、すぐに売ってしまいたい方は「買取」で
仲介における価格決定の仕組み最初に、不動産屋があなた物件を査定して、（これぐらいの価格なら売れそうだなぁ）と思われる価格を査定します。〔査定価格〕
売主のあなたは大切な資産ですから、（できるだけ高く売りたい！）という想いがあると思います。〔希望売却価格〕
査定価格や相場を踏まえて価格を設定し、チラシやネットワークをつかって売却を開始します。〔売出し価格〕
すぐに買いたいという人が見つかればいいのですが、見つからない場合には価格の見直しをオススメしています。購入を検討している人の希望する価格と調整して、売却する価格を決定します。
運が良ければ、売出し価格のまま、値引き交渉もせずに早々に売れていきます。しかし、なかなか売れない場合には、価格を下げてもう一度チラシやネットワークを使って売出しをして、反応を見ることになります。
ですので、不動産の売却で成功したいなら、"いつまでに売りたいか"によって売出し価格を決め、価格の見直しをするタイミングを考える。というのが基本です。
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★不動産売却の基礎知識
売りやすい物件と売りにくい物件の違いとは？
一般的に不動産物件の査定を行う場合、不動産会社は過去における近隣の成約事例や、現在の販売事例をもとに査定されます。 良く誤解する方がみえるのですが、新聞紙面で発表される路線価や、固定資産評価額は、全くといって良いほど実際の査定には考慮されません。なぜなら、路線価や固定資産評価額は、ロケーションや日当たりなどの環境の要素や、建物の外観や程度、修復歴など当然に価格に大きく影響をあたえる現在の状態といった要素が全く考慮されていないためです。 また、不動産会社により近隣の成約事例や、販売事例といった情報の量やばらつきがあり、それに比例するように査定の精度にも業者によりばらつきがでてしまうのです。
- 安値で取引される
- 高値で取引される
- 買取の場合
買いたいという人に対し、売りたいという物件が余ってる場合には、売りづらいと判断されます。
売りたい物件に対し、買いたいという人がたくさんいる場合には、売りやすいと判断されます。
不動産屋がいったん物件を買い取って、また転売するというのが背景にあります。結果的に売却価格は「買取」の方が安くなってしまいます。多少安くなってもいいので、すぐに売ってしまいたい方は「買取」で
その市場原理にあてはめて不動産の売却する方法を考えていくのがミソなんです。▲ページTOPへ
★不動産売却の基礎知識
- 不動産売却で成功するには？
- 「買取」よりも「仲介」の方が高く売れる。
- 「スピード重視」なのか、「価格重視」なのかを考える。
- 売出し価格しだいで、売れるタイミングが変わる。
- 需要と供給のバランスを知り、物件の売りやすさを把握する。
- 査定金額は、あくまで参考。不動産屋のタイプによって金額が異なる。
| じっくり価格重視 （高く買ってくれる人を待つ。） |
スピード重視 （確実に売れるようにしたい） |
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| 売りやすい物件 （物件数に対し、購入希望者が多い） |
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| 売りづらい物件 （物件数に対し、購入希望者が少ない） |
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